Интерес к «зеленым» стандартам строительства в России с каждым годом растет, увеличивается число проектов, успешно прошедших международную сертификацию. Какие выгоды дает такой сертификат?
Интерес к сертификации устойчивого развития во многом обусловлен возведением большого количества спортивных объектов к событиям мирового масштаба: Зимним Олимпийским играм в Сочи (2014 г.) и Чемпионату мира по футболу (2018 г.). И Международный олимпийский комитет, и ФИФА декларируют свою приверженность принципам устойчивого развития и транслируют соответствующие требования в регламентирующие документы по проектированию и строительству новых объектов. В частности, пять футбольных арен в Москве, Самаре, Нижнем Новгороде, Волгограде и Саранске прошли сертификацию проектной документации в соответствии с британским стандартом BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method, метод оценки экологической эффективности зданий).
Однако, если Европе и Америке концепция устойчивого развития давно близка и понятна, для России это пока новый аспект жизни общества. Давайте разберемся, как устойчивое развитие стало главным ориентиром деятельности в XXI веке, в чем особенности «зеленой» сертификации, какие она дает преимущества.
Быть в тренде
Устойчивое развитие определяется как развитие, при котором удовлетворение потребностей нынешних поколений осуществляется без ущерба для интересов будущих. Эта формулировка появилась в 1987 г. в докладе «Наше общее будущее», подготовленном Международной комиссией ООН по окружающей среде и развитию. Помимо этого, согласно концепции тройного критерия (triple bottom line), считается, что устойчивое развитие находится на пересечении трех его неотъемлемых компонентов: окружающей среды, экономики и социальной сферы (рис. 1).
Рис. 1. Концепция тройного критерия
На сегодняшний день концепция устойчивого развития стала общепризнанным мировым трендом, который в той или иной степени проявляется во всех сферах жизни: от бережной и ответственной заготовки древесины до принципов приема на работу. В строительной отрасли наиболее полное отражение концепция нашла в сертифицирующих системах – «зеленых» стандартах, впервые появившихся в Европе и Америке на рубеже XXI века. В большинстве своем такая сертификация носит рекомендательный характер, она оценивает объект на соответствие целому ряду экокритериев и по количеству набранных баллов присваивает ему тот или иной уровень экологичности и энергоэффективности.
Со временем национальные системы оценки появились во многих странах, однако международную известность и признание получили только три: британская BREEAM (1990 г.), американская LEED (Leadership in Energy and Environmental Design, Руководство по энергоэффективному и экологическому проектированию, 1998 г.) и немецкая DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, Немецкий совет по устойчивому строительству, 2009 г.). В настоящее время по ним уже сертифицировано более 600 тыс. объектов: по BREEAM – более 560 тыс., по LEED – более 49 тыс. и по DGNB -- более 900.
В России «зеленые» стандарты начали приобретать популярность с 2010 г., когда были выданы первые сертификаты на коммерческие объекты. В 2014 г. по инициативе Российской гильдии управляющих и девелоперов на основе четвертой версии системы LEED (LEED v.4, 2014) была создана отечественная система устойчивого развития в строительстве – Green ZOOM. Она адаптирована к нашим российским реалиям и учитывает требования российских нормативно-технических документов. На сегодняшний день по ней сертифицировано свыше 30 объектов в разных секторах недвижимости (рис. 2).
Источник: Данные АНО «НИИУРС», июнь 2018
Рис. 2. Динамика появления сертифицированных объектов в России
Главное – правильное начало
В каждой «зеленой» системе есть свои особенности, но в целом их принципы схожи. Рассмотрим процесс прохождения сертификации на примере систем LEED и DGNB, только набирающих популярность в России и потому не так часто встречающихся в обзорных материалах.
Во-первых, необходимо выбрать схему сертификации, которая позволяет учесть специфику объекта. Требования, например, к отелям и складским зданиям ощутимо различаются. В немецкой системе DGNB таких схем девять: офисы, образовательные учреждения, жилье, отели, три разновидности торговых объектов и две разновидности промышленных зданий. Для объектов смешанного использования существует отдельная схема.
В американской системе LEED классификация сложнее. Всего можно выделить четыре большие группы со специфическими схемами внутри них: новое проектирование и строительство (LEED for Building Design and Construction), интерьерный дизайн (LEED for Interior Design and Construction), существующие здания (LEED for Building Operations and Maintenance) и развитие территорий (LEED for Neighborhood Development). Отмечу, что в LEED нет возможности оценить здание смешанного использования. Для таких случаев действует правило 40/60: если несколько схем подходят для 40--60% общей площади объекта, то решение о ее выборе принимается проектной командой вместе с заказчиком.
Следующий шаг -- выбор стадийности проведения сертификации. Обе системы позволяют как выполнить ее в один этап и сразу получить оценку готового объекта, так и разделить ее на пре-сертификацию на этапе проектирования и завершение сертификации после окончания строительства. Такая возможность разделения на этапы полезна в случае длительного перерыва между проектированием и строительством, а также в качестве аудита проектных решений. Заказчик может уже на этой стадии выяснить, на какой уровень сертификата рассчитывать, и при необходимости внести изменения в проект. Естественно, стоимость корректировки решений в самом начале жизненного цикла объекта значительно меньше, чем на последующих этапах (рис. 3).
Источник: DGNB
Рис. 3. Возможность и стоимость внесения изменений в проект на разных этапах жизненного цикла
Соответствие стандартам
После выбора схемы и стадийности сертификации начинается основной этап – проверка соответствия параметров объекта критериям «зеленого» стандарта.
В системе LEED таких критериев 57 (могут различаться в зависимости от схемы сертификации). Они сгруппированы в девять разделов, описывающих требования к объекту с различных позиций принципа тройного критерия:
- интегрированный процесс (Integrative Process, IP);
- местоположение и транспортная инфраструктура (Location and Transportation, LT);
- устойчивое развитие территории (Sustainable Sites, SS);
- эффективность водопотребления (Water Efficiency, WE);
- энергоэффективность и выбросы в атмосферу (Energy and Atmosphere, EA);
- использование материалов и ресурсов (Materials and Resources, MR);
- качество среды внутри помещений (Indoor Environmental Quality, IEQ);
- инновации в проектировании (Innovation in Design, ID);
- региональные особенности (Regional Priority, RP).
Оценка по некоторым критериям обязательна, иначе сертификация объекта невозможна. Например, в случае LEED BD + C это целый ряд параметров, которые отслеживают предотвращение загрязнения окружающей среды в процессе строительства, управление строительным мусором и отходами, идущими на переработку, уменьшение использования воды, электроэнергии, минимальные требования к качеству внутренней среды. Важность остальных критериев определяется присуждаемым за них количеством баллов. Так, самый приоритетный критерий в LEED BD + C -- возможность оптимизации энергопотребления -- оценивается в 18 баллов, а системы учета потребления воды и электроэнергии -- всего лишь по 1 баллу.По сумме баллов определяется уровень сертификата: больше 80 баллов – «платина» (LEED Platinum), 60--79 баллов – «золото» (LEED Gold), 50--59 баллов – «серебро» (LEED Silver), 40--49 баллов – «бронза», или просто статус «сертифицировано» (LEED Certified).
Система DGNB содержит 37 критериев, разделенных на шесть групп:
- качество окружающей среды (Environmental Quality);
- экономическая эффективность (Economic Quality);
- социально-культурные качества и функциональность (Socio-Cultural and Functional Quality);
- техническая оснащенность (Technical Quality);
- качество процессов планирования и строительства (Process Quality);
- качество месторасположения (Site Quality).
Максимальная оценка по каждому из критериев – 100, также можно получить определенное количество бонусов. Однако итоговый результат складывается не просто из суммы баллов, учитывается важность (вес) критерия. Например, в схеме сертификации офисов самыми важными являются критерий ENV1.1 «Оценка жизненного цикла здания» (фактор важности -- 8, вклад в общую оценку -- 9,5%), критерий ECO1.1 «Стоимость жизненного цикла» (фактор -- 4, вклад -- 10%) и критерий ECO2.1 «Гибкость и адаптация» (фактор -- 3, вклад -- 7,5%). Наименее важные критерии -- ENV2.4 «Биоразнообразие на территории» (фактор -- 1, вклад -- 1,2%) и SOC1.7 «Безопасность и охрана» (фактор -- 1, вклад -- 1%) (рис. 4).
Источник: DGNB
Рис. 4. Распределение критериев по группам в системе DGNB
Помимо важности каждого критерия в отдельности, в DGNB учитывается вес каждой группы (рис. 5). Это сделано для того, чтобы при оценке объекта его вклад и влияние на окружающую среду значили не меньше, чем, например, экономические показатели.
Источник: DGNB
Рис. 5. Вес каждой группы критериев в системе DGNB
После оценки объекта по всем критериям по определенной математической формуле вычисляется итоговый индекс эффективности. По нему, а также по индексу каждой отдельной группы (кроме качества территории, которая чаще всего является просто исходными данными) определяется уровень сертификата – «бронза» (или статус «сертифицировано»), «серебро», «золото» или «платина». Таким образом, для получения, скажем, золотого уровня недостаточно, чтобы итоговый индекс был больше 65%, необходимо по каждой из пяти групп критериев набрать не менее 50% (рис. 6).
Источник: DGNB
Рис. 6. Уровни сертификации в системе DGNB
Помощь в прохождении
Процесс прохождения сертификации также имеет свои особенности в зависимости от выбранной системы.
Для сопровождения процесса сертификации по LEED формируется команда, в задачи которой входят: регистрация проекта в базе данных USGBC (U.S. Green Building Council, Американский совет по зеленому строительству), оценка объекта по списку критериев, подготовка подтверждающих документов, общение с заказчиком, проектировщиками и строителями, с одной стороны, и с представителями сертифицирующего органа – с другой. Никаких жестких требований к квалификации команды нет – это могут быть как представители генпроектировщика, генподрядчика или собственные специалисты заказчика/инвестора, так и эксперты компании, предоставляющей услуги по сертификации объектов. Например, в одном из проектов КРОК выступал консультантом в сфере энергоэффективности и экологичности зданий: наши специалисты подбирали материалы и оборудование, разрабатывали оптимальные решения в инженерной и ИT-областях. В результате объект получил сертификат LEED уровня Gold.
В XXI веке концепция устойчивого развития постепенно становится новой философией бизнеса. Поэтому в системе LEED есть возможность пройти специализированное обучение (с последующей сдачей экзаменов и получением сертификата), посвященное как этой области в целом, так и конкретным схемам сертификации и процессу их прохождения. Выделяются два уровня квалификации – ассоциированный член (Green Associate) и аккредитованный специалист (Accredited Professional). Если при прохождении сертификации в проектной команде есть хотя бы один LEED AP, то это дает дополнительный балл в разделе «Инновации».
Главное отличие системы DGNB в том, что сертификация объекта в обязательном порядке выполняется аккредитованным аудитором, с которым заключается отдельный договор. В этом случае не проектная команда, а отдельный человек отвечает за прохождение этапов сертификации и все коммуникации в ее процессе.
В DGNB также есть несколько ступеней обучения, но именно для специалистов, выполняющих сертификацию, – зарегистрированный профессионал (Registered Professional), консультант (Consultant) и аудитор (Auditor). Причем переход на последний уровень для консультанта становится возможным только после самостоятельной сертификации объекта. Список всех специалистов второй и третьей ступени доступен на сайте Немецкого совета по устойчивому строительству. Сегодня в России, например, 26 консультантов и шесть аудиторов.
В остальном процессы прохождения сертификации совпадают. Инвестор или владелец объекта видит необходимость по завершении строительства получить сертификат системы устойчивого развития. Заключается договор с компанией-аудитором, которая будет выступать независимой стороной процесса проектирования и строительства и возьмет на себя проведение сертификации. Все технические решения принимаются при постоянном трехстороннем взаимодействии аудитора, заказчика и проектировщика (или строителя). Здесь важна именно эффективная коммуникация участников.
Например, заказчик видит свои ограничения бюджета. Проектировщик/строитель – совокупную стоимость строительства. Аудитор понимает, как те или иные решения повлияют на возможную оценку, и исходя из этого оценивает их, предлагает внести изменения в проект. Кроме того, он может спрогнозировать, как корректировки повлияют на стоимость эксплуатации и обслуживания и, следовательно, на полную стоимость владения объектом. В системе DGNB это позволяет сделать один из критериев – «Стоимость жизненного цикла» ECO1.1. Благодаря этому уже на этапе проектирования можно сравнить несколько вариантов реализации.
Цена вопроса
Стоимость сертификации объекта нужно разделить на две составляющие. Первая и, как правило, бо́льшая часть – добавленная стоимость архитектурных, строительных и инженерных решений, реализация которых позволит получить сертификат необходимого уровня. Вторая – стоимость самой сертификации. Эта сумма также состоит из нескольких частей – фиксированной и переменной.
Фиксированная часть – плата сертифицирующему органу. В случае LEED – Американскому совету по зеленому строительству; в случае DGNB – Немецкому совету по устойчивому строительству. Размер платы зависит от общей площади объекта, выбранной схемы, стадийности сертификации и членства клиента в данных организациях. Например, для нового офисного здания общей площадью 10 тыс. кв. м при условии, что клиент не является членом вышеупомянутых советов, стоимость одностадийной сертификации составит:
1. Для LEED:
- регистрация проекта -- $1500;
- плата в зависимости от площади (108 тыс. кв. футов), округленно -- $7320;
- итого -- $8820.
2. Для DGNB:
- плата в зависимости от площади (7500--10 000 кв. м) -- €11 100;
- 20% стоимости платится при регистрации проекта, 20% -- за пре-сертификацию (проект), оставшаяся часть -- за финальный сертификат.
Переменная часть стоимости -- это плата конкретной компании или аудитору за помощь в прохождении сертификации. Она может зависеть также от количества вариантов проекта, которые заказчик хочет оценить на предмет общей стоимости жизненного цикла. Величину этой составляющей сложно назвать априори, поскольку она уникальна для каждого объекта, т.е. напрямую зависит от желаемого уровня сертификата и выбранных архитектурных и инженерных решений. Согласно отчету компании Drees & Sommer, стоимость дополнительных проектных и консультационных услуг по системе DGNB составляет меньше 0,5% общей стоимости строительства. Дополнительные строительные расходы могут варьироваться от 0 до 4% для DGNB и до 7% для LEED.
Зачем сертифицировать
В России основной стимул сертификации коммерческой недвижимости – маркетинг. Факт ее успешного прохождения подтверждает статус и престижность объекта, что помогает привлечь клиентов и увеличить ставку арендной платы по сравнению с несертифицированными зданиями.
Для некоторых, в основном иностранных, арендаторов наличие «зеленого» сертификата является обязательным при выборе офисных площадей. Такой сертификат подтверждает, во-первых, что данная недвижимость спроектирована и построена с соблюдением принципов экологической и социальной ответственности и соответствует общемировому тренду устойчивого развития. Во-вторых, он говорит об энергоэффективности здания, а значит, меньших расходах на оплату потребляемой энергии.
Однако высокая маркетинговая привлекательность объекта -- только вершина айсберга. Сам принцип устойчивого развития подразумевает, что все участники процесса заинтересованы в следовании требованиям экологического, социального и экономического критериев и вознаграждаются соответственно. В случае рассматриваемых систем сертификации задействованные стороны – это конечные пользователи (например, арендаторы), владельцы или инвесторы, архитекторы, проектировщики, строители и эксплуатирующие службы, производители оборудования и строительных материалов, консультанты и аудиторы. И каждая из этих групп получает свою выгоду:
- пользователи – более высокое качество жизни за счет здоровой среды в здании, уменьшения расходов на оплату потребляемых ресурсов, а также благодаря более бережному отношению к окружающей среде в целом;
- владельцы и инвесторы – оптимальное решение с меньшими рисками и расходами на эксплуатацию, более высокой привлекательностью для клиентов и кредитных организаций, повышение деловой репутации на национальном и мировом уровне;
- участники проектного и строительного процесса – меньшие финансовые и временные затраты на достижение согласованного результата, продвижение принципов интегрированного процесса проектирования и строительства, понятные и прозрачные требования к конечному продукту;
- производители – четкие требования к продукции и возможность адекватного планирования развития и вложения средств в модернизацию или расширение производства;
- консультанты – возможность продвижения передовых технологий в проектировании и строительстве, например, BIM-технологии и интегрированный и четко регламентированный процесс пусконаладки и передачи объекта в эксплуатацию (commissioning).
Помимо этого, список критериев каждой из систем сертификации можно рассматривать как своеобразный опросный лист или технические требования для любого проекта, даже если нет цели получить сертификат. В целом стандарты устойчивого развития задают ориентир и понимание того, каковы на текущий момент лучшие практики в области гражданского проектирования и строительства. Таким образом, сертификация – это сильный технический, экспертный и аудиторский инструмент, продвигающий инновационные подходы и технологии, которые позволяют получить наилучший результат при снижении любых видов затрат.
Дмитрий Кузнецов, эксперт по системам автоматизации зданий и ЦОД, КРОК, консультант, DGNB
.jpg "Динамика появления сертифицированных объектов в России")
.jpg "Возможность и стоимость внесения изменений в проект на разных этапах жизненного цикла")
